Stadt Bayreuth

Nahversorgungskonzept Fortschreibung 2019

Vorgang und Hintergründe

Das Nahversorgungskonzept der Stadt Bayreuth wurde zuletzt Anfang 2014 fortgeschrieben. Die Verwaltung wurde beauftragt, das Konzept auch zukünftig kontinuierlich fortzuschreiben, den jeweils aktuellen Entwicklungen und Anforderungen anzupassen und über die Nahversorgungssituation im Stadtgebiet regelmäßig Bericht zu erstatten.

Das Nahversorgungskonzept der Stadt Bayreuth hat sich als städtebauliches Entwicklungskonzept in der planerischen Steuerung und Stärkung der Nahversorgungsstrukturen sowie als Entscheidungsgrundlage für Bauleitplanverfahren und bei planungsrechtlichen Beurteilungen von Einzelvorhaben bewährt. Im Ergebnis stellen sich in Bayreuth die gesamtstädtische Nahversorgungssituation und die Versorgungsqualitäten in den Stadtteilen vor dem Hintergrund der Siedlungsstruktur insgesamt gut dar.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes und der Oberverwaltungsgerichte wird weiterhin regelmäßig die hohe Bedeutung von Einzelhandels-/Nahversorgungskonzepten betont. Der Terminus „zentraler Versorgungsbereich“ wurde eigens mit den Baurechtsnovellen 2004 und 2006 im BauGB eingeführt. Im Nahversorgungskonzept der Stadt Bayreuth werden diese zentralen Versorgungsbereiche, auf die gem. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB neue Bauvorhaben keine schädlichen Auswirkungen hervorgerufen werden sollen, planerisch bestimmt.

Auf den Wettbewerb der Nahversorger um die zumeist nur betriebswirtschaftliche Optimierung der Standorte bzw. die Vergrößerung der einzelnen Vorhaben muss noch immer reagiert werden. Ansonsten droht eine Ausdünnung des Versorgungsnetzes und eine entsprechende Verminderung der Nahversorgungsqualität für die Bayreuther Bevölkerung. Zu den negativen Folgen, die durch das Nahversorgungskonzept vermieden werden, zählen insbesondere:

  • Benachteiligung der nicht bzw. begrenzt mobilen Bevölkerungsgruppen
  • zusätzlicher Verkehr mit vermehrten Immissionen
  • Rückgang der Mittelpunktfunktion von Stadtteilzentren
  • Leerstände in Stadtteilzentren
  • erhöhter Infrastrukturaufwand durch immer weniger in den Stadtteil integrierte Standorte
  • Zunahme autoorientierter Standorte
  • etc.

In die Fortschreibung 2014 sind noch wesentliche Entwicklungen in der nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsstruktur in Bayreuth eingeflossen (Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in der Bernecker Straße oder im Bereich Gutenberghaus/Friedrich-von-Schiller-Straße). Wenngleich sich die Nahversorgungssituation seit Anfang 2014 nicht wesentlich verändert hat, besteht der Anlass für die Fortschreibung des Nahversorgungskonzeptes nun zum einen in absehbaren Entwicklungen (v.a. Fachmarktzentrum Justus-Liebig-Straße, Lebensmitteleinzelhandel im Bereich Technologieachse) und zum anderen im Handlungsbedarf für den Bayreuther Osten (s.u.).

Zielsetzung

a) Allgemeine Ziele

  • Sicherung, Stärkung und Entwicklung von leistungsfähigen und funktionierenden zentralen Versorgungsbereichen
  • Festlegung zentraler Standorte innerhalb des Siedlungsgebietes
  • Bündelung verschiedener Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote des täglichen Bedarfs
  • Räumliche Nähe zu städtebaulichen Großstrukturen
  • gute fußläufige Erreichbarkeit
  • Sicherung und Ausbau spezieller Qualitäten in den einzelnen zentralen Versorgungsbereichen

b) Schwerpunkt: Bayreuther Osten

Der Bayreuther Osten ist trotz teils innenstadtnah gelegener Stadtteile wie der Neuen Heimat und der Hammerstatt mit großen Bevölkerungsanteilen sowie Standortoptimierungen bestehender Einzelhandelsbetriebe (z.B. Verlagerung eines Discounters im Bereich Grunaucenter) insgesamt eher unterversorgt. Im Rahmen der Fortschreibung 2019 des Nahversorgungskonzeptes ist daher unter Einbindung gutachterlicher Expertise zu prüfen,

  1. ob der grundsätzliche Bedarf für die Ansiedlung eines Vollsortimenters gegeben ist (Stufe 1) sowie – bei Bestätigung des Bedarfes –
  2. an welchem Standort (Stufe 2) und
  3. in welcher Dimensionierung die Ansiedlung eines Vollsortimenters städtebaulich verträglich erfolgen kann (Stufe 3).

Die Untersuchungen zu Stufe 1 sind bereits abgeschlossen und bestätigen einen hinreichenden Entwicklungsspielraum für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Bayreuther Osten.

Nahversorgungssituation in Bayreuth

Die dezidierte Bestandsaufnahme zur Nahversorgungssituation wurde im Juni 2018 durch das Büro Dr. Donato Acocella im Rahmen der SEEK-Teilfortschreibung 2018 durchgeführt und die Bestandsaufnahme im Oktober 2018 durch das Stadtplanungsamt verifiziert und aktualisiert. Signifikante Zu-/Abgänge sind bei den Nahversorgungsbetrieben wie einleitend beschrieben gegenüber 2014 nicht festzustellen. Die insgesamt gute Nahversorgungssituation stellt sich gesamtstädtisch wie folgt dar, wobei festzustellen ist, dass sich die gut versorgten Siedlungsbereiche auf den Bayreuther Westen konzentrieren und die Nahversorgungsqualität infolge der Siedlungsstruktur abnimmt, je peripherer der Stadtteil liegt:

Tabelle_Bewohner_NVK_Fortschreibung2019

Konzeption / planerische Zielvorstellung

Die Bayreuther Innenstadt hat aufgrund ihrer ureigenen Funktion als multifunktionales Zentrum der Stadt im Nahversorgungskonzept eine gesonderte Bedeutung und hebt sich somit von den anderen Stadtteilen ab. Neben der Innenstadt werden als zentrale Versorgungsbereiche i. e. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB die folgenden Nahversorgungszentren planerisch bestimmt:

Nahversorgungszentrum_NVK_Fortschreibung2019

In den räumlich-funktional ermittelten Einzugsgebieten der Nahversorgungszentren verbessern zudem punktuell Ergänzungsbereiche und Einzelstandorte des Lebensmitteleinzelhandels die Versorgungsqualität. Grundsätzlich können, wenn beispielsweise aufgrund der Siedlungsstruktur keine Entwicklungspotenziale für einen zentralen Versorgungsbereich erkennbar sind (z.B. Bayreuther Südosten mit Kreuzstein und Oberkonnersreuth), auch mehrere Ergänzungsbereiche gemeinsam die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums übernehmen.

Mindestanforderungen und Handlungsprämissen

An die Bayreuther Nahversorgungszentren sind – auch in Ableitung der aktuellen Rechtsprechung zu den funktionalen Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich – die folgenden Mindestanforderungen zu richten:

  • Mindesteinwohnerzahl (Mantelbevölkerung im fußläufigen Einzugsbereich) ca. 3 500 Einwohner
  • Größere bauliche Dichte im engeren und weiteren Umfeld
  • möglichst erhöhtes Entwicklungspotenzial durch nachfragerelevante Großstrukturen wie die Universität, Schul- und Sportzentren, Kliniken, größere Gewerbegebiete
  • verkehrsgünstige Lage: Erreichbarkeit zu Fuß, mit dem Rad, mit dem Bus und mit dem Pkw
  • vorhandenes Mindestangebot an Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs in Form zumindest mehrerer Nahversorgungsbetriebe

Zur Erfüllung der Mindestanforderungen ergeben sich für die Nahversorgungszentren in der Umsetzung die folgenden Handlungsprämissen und „wünschenswerten Bestandteile“:

  • ein (leistungsfähiger) Vollsortimenter mit hoher Sortimentstiefe und -breite – auch oberhalb der Schwelle zur Großflächigkeit (Leitentscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes von 2005: Großflächigkeit bei einer Verkaufsfläche > 800 m2), jedoch bei Ausschluss negativer städtebaulicher Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO (Regelvermutung)
  • ein Discounter unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit
  • ergänzende Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Sortiment (z.B. Lebensmittelhandwerk, Bäcker, Metzger, Drogerie, Apotheke, Getränke etc.)
  • ergänzende Dienstleistungsbetriebe mit hoher Nachfragefrequenz (z.B. Gaststätte/Café/Imbiss, Ärzte, Bankfilialen, Paketdienstleistungen inkl. Paketautomaten wie Packstationen, Frisör, Reinigung etc.)

Auch wenn es sich bei den Ergänzungsbereichen und den Einzelstandorten des Lebensmitteleinzelhandels wiederum nicht um zentrale Versorgungbereiche im engeren Sinne handelt, sollten Chancen zur Verbesserung des Nahversorgungsangebotes an diesen Standorten aktiv aufgegriffen werden. Dabei sind aber Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu prüfen und insbesondere negative Folgen für andere zentrale Versorgungsbereiche aufgrund einer Überausstattung zu vermeiden. In den Ergänzungsbereichen sollte flächenmäßiges Ansiedlungspotenzial bestehen für einen Vollsortimenter oder alternativ einen Discounter unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit sowie ergänzende Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Sortiment (s.o.) und ergänzende Dienstleistungsbetriebe mit hoher Nachfragefrequenz (s.o.).

Umsetzung

Das Nahversorgungskonzept wird planerisch umgesetzt mit den folgenden Instrumenten und Maßnahmen:

  1. Vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan)
  2. Verbindliche Bauleitplanung (Bebauungsplan)
  3. Städtebauliche Verträge
  4. Planungsrechtliche Beurteilung von Einzelvorhaben
  5. Flankierende Maßnahmen

Fazit und Ausblick

Wenngleich nicht immer alle wünschenswerten Einzelhandelsangebote angesiedelt werden konnten und können, sind in den vergangenen Jahren auf Grundlage des Nahversorgungskonzeptes die meisten Nahversorgungszentren als leistungsfähige zentrale Versorgungsbereiche im engeren Sinne gesichert oder entwickelt worden. Dabei wurden in begründeten Einzelfällen auch Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche oberhalb der Großflächigkeit genehmigt, wenn die Regelvermutung negativer Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung widerlegt werden konnte.

Neben dem besonderen Betrachtungsschwerpunkt im Bayreuther Osten ergibt sich insbesondere in den peripheren Stadtgebieten wie Meyernberg, Oberpreuschwitz, Wolfsbach und Laineck ein besonderer Handlungsbedarf. Hier sind zwar teilweise schon untergeordnete Nahversorgungsstrukturen vorhanden. Es bestehen jedoch jeweils unterschiedliche Hemmnisse (Flächenangebot, konkurrierende Nutzungen, geringe Mantelbevölkerung etc.) und es mangelt in den meisten Fällen an leistungsfähigen Leitbetrieben. Es sollte weiterhin versucht werden, die Nahversorgungssituation zu verbessern – und wenn auch nur durch minimale ortsspezifische Vorkehrungen/Optimierungen.

Das Nahversorgungskonzept ermöglicht als städtebauliches Entwicklungskonzept eine situationsgerechte städtebauliche Beurteilung strukturrelevanter Einzelvorhaben. Es dient insbesondere als wichtige Grundlage für die Rechtfertigung der einzelhandelsbezogenen Bauleitplanung, also für die Festsetzung entsprechender Baugebiete in den Nahversorgungszentren und für den Ausschluss zentren-/nahversorgungsrelevanten Einzelhandels außerhalb der im Nahversorgungskonzept planerisch bestimmten zentralen Versorgungsbereiche.

Der Bauausschuss des Bayreuther Stadtrates hat in seiner Sitzung am 01.04.2019 den vorliegenden Planungen zur Fortschreibung 2019 des Nahversorgungskonzeptes zugestimmt. Auch wenn das Nahversorgungskonzept keine rechtliche Außenwirkung hat und es weder Baurechte schafft noch aufhebt, sollten die Öffentlichkeit und die Träger öffentlicher Belange vor Beschluss des Konzeptes Gelegenheit haben, sich über das Konzept zu informieren und an der Planung zu beteiligen.

Mit diesem Beteiligungsprozess wird eine breite Konsensbildung angestrebt, die Berechenbarkeit und Transparenz städtischer Entscheidungen gefördert sowie Planungs- und Investitionssicherheit auch für die privaten Akteure geschaffen. Schließlich ist das Nahversorgungskonzept auch für eine sachgerechte Abwägung neben den Belangen auch der privaten Interessen der Grundstückseigentümer und der Betriebsinhaber bedeutsam.

Der Planentwurf zum Nahversorgungskonzept vom 14.03.2019 sowie die zugehörige Präsentation aus dem Bauausschuss vom 01.04.2019 lagen vom 26.04.2019 bis einschließlich 17.05.2019 im Stadtplanungsamt Bayreuth aus. Die ausgelegenen Unterlagen könne am Ende dieser Seite heruntergeladen werden.

Die während dieser Auslegung eingegangenen Stellungnahmen werden aktuell ausgewertet.

Über das Ergebnis des Beteiligungsprozesses berichtet die Verwaltung anschließend dem Bauausschuss vor der endgültigen Beschlussfassung des neuen Nahversorgungskonzeptes. Erst mit dem Beschluss wird das neue Nahversorgungskonzept (Fortschreibung 2019) zu einem zu berücksichtigenden Planungsbelang i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.

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