Die Stadt Bayreuth hat im Jahr 1977 das Sanierungsgebiet „A-1 – Mistelbach – Am Sendelbach – Untere Maximilianstraße – Erlanger Straße – Austraße“ förmlich festgelegt und 1978 um die Zone 5 „Wittelsbacherring“ erweitert. Die Sanierungsmaßnahme ist mittlerweile abgeschlossen und die Stadt Bayreuth bereitet derzeit die Gesamtabrechnung mit den Fördermittelgebern vor. Das Sanierungsgebiet wurde im förmlich festgelegten Verfahren geführt, so dass gemäß §§ 152, 154 Baugesetzbuch (BauGB) von den betroffenen Grundstückseigentümern Ausgleichsbeträge zu erheben sind.
Der Bund unterstützt die Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen mit Programmen zur Städtebauförderung. Dazu gewährt der Bund den Ländern Finanzhilfen, die durch Mittel der Länder und Kommunen ergänzt werden.
Ein Sanierungsgebiet ist ein fest umrissenes Gebiet, in dem eine Kommune eine „städtebauliche Sanierungsmaßnahme“ durchführt. Dazu beschließt die Stadt oder Gemeinde eine förmliche Sanierungssatzung nach § 142 BauGB.
Eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme wird in einem Sanierungsgebiet durchgeführt, um städtebauliche Missstände oder funktionelle Schwächen zu beheben, wesentlich zu verbessern oder umzugestalten. Das ist der Fall, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (§ 136 BauGB).
Die städtebauliche Sanierung verfolgt das Ziel, das überkommene bauliche Erbe zu bewahren, die Wohn- und Arbeitsbedingungen in der gebauten Umwelt zu verbessern und den Strukturwandel der gewerblichen Wirtschaft und ggf. der Landwirtschaft durch städtebauliche Maßnahmen zu begleiten.
Ziele der Städtebauförderung sind:
Bund und Länder messen der Städtebauförderung große wirtschaftliche, soziale und kulturelle Bedeutung bei. Sie sehen in ihr eine wichtige innen- und kommunalpolitische Aufgabe und im Sinne eines Leitprogramms ein zentrales Instrument der nachhaltigen Stadtentwicklung.
Hauptziel der Städtebauförderung ist es, die Städte und Gemeinden nachhaltig als Wirtschafts- und Wohnstandorte zu stärken und entgegenstehende Mängel oder Missstände dauerhaft zu beheben.
Beim förmlich festgelegtem Sanierungsverfahren (=sog. umfassendes Verfahren) gemäß §§ 152 ff. BauGB werden durch die Sanierung erhebliche Verbesserungen im Gebiet erreicht. Hier liegt eine besondere, vom allgemeinen Städtebaurecht abweichende, bodenpolitische Konzeption zugrunde. Die sich daraus ergebenden Bodenwertsteigerungen müssen von der Stadt oder Gemeinde nach der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme von den Eigentümern des Sanierungsgebiets als Ausgleichsbeträge erhoben werden.
Das vereinfachte Sanierungsverfahren ist nachrangig und darf gem. § 142 Abs. 4 BauGB nur durchgeführt werden, wenn die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften für das förmliche Sanierungsverfahren (§§ 152 ff. BauGB) nicht erforderlich sind (d. h. wenn keine oder nur sehr geringe Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind) und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Hier müssen dann bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen von den Kommunen Erschließungsbeiträge gemäß §§ 127 ff. BauGB von den Anliegern der Erschließungsanlage erhoben werden. Ausgleichsbeträge werden dagegen nicht erhoben.
Ein Sanierungsgebiet wird nur festgelegt, wenn städtebauliche Missstände vorliegen.
In dem festgelegten Bereich „A-1 – Mistelbach – Am Sendelbach – Untere Maximilianstraße – Erlanger Straße – Austraße – Wittelsbacherring“ bestanden konkrete Missstände.
Hier werden einige Beispiele aus dem „Wertgutachten zur Ermittlung der zonalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung“ vom 24.02.2019 aufgezählt:
Allgemein:
Durchführungszone 1: „Mistelbach“
Durchführungszone 2: „Am Sendelbach“
Durchführungszone 3: „Erlanger Straße / Austraße“
Durchführungszone 4: „Untere Maximilianstraße“
Durchführungszone 5: „Wittelsbacherring“
Die Stadt Bayreuth hat noch weitere Sanierungsgebiete im vereinfachten Sanierungsverfahren. Diese können Sie hier einsehen.
Die Festlegung eines Sanierungsgebiets erfolgt als Satzung, die ortsüblich im Amtsblatt bekannt gemacht wird. Nach § 143 Abs. 2 BauGB ist anschließend ein Sanierungsvermerk im Grundbuch einzutragen, der auf die Lage des Grundstücks in einem Sanierungsgebiet hinweist.
Am 27.05.1977 wurde die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „A-1“ ortsüblich im Amtsblatt bekannt gemacht. Am 30.11.1977 beantragte die Stadt Bayreuth die Eintragung der Sanierungsvermerke in den Grundbüchern beim Amtsgericht Bayreuth/ Grundbuchamt für die Durchführungszonen 1 bis 4.
Die Satzung über die Erweiterung des Sanierungsgebiets „A-1“ um die Durchführungszone 5 wurde am 24.11.1978 ortsüblich bekannt gemacht. Hier beantragte die Stadt Bayreuth am 07.12.1978 die Eintragung der Sanierungsvermerke in den Grundbüchern beim Amtsgericht Bayreuth/ Grundbuchamt für die Durchführungszone 5.
Am 24.02.2015 beantragte die Stadt Bayreuth beim Amtsgericht Bayreuth/ Grundbuchamt diese Sanierungsvermerke in den Grundbüchern zu löschen.
Bereits im Vorfeld wird die Öffentlichkeit über die Sanierungsgebietsgrenzen informiert. Vor Verbescheidung erfolgen hierzu Anhörungen der betroffenen Eigentümer. Hier wird den Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben.
Ein Ausgleichsbetrag ist die Abschöpfung des Wertzuwachses von Grundstücken in Folge städtebaulicher Sanierungen. Er entspricht der Differenz zwischen dem Anfangs- und dem Endwert bei Abschluss der Sanierung, wobei sanierungsunbeeinflusste Wertsteigerungen außer Acht gelassen werden.
Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierung dienen dem Zweck, neben Bund, Land und Kommune auch die Grundstückseigentümer an den Aufwendungen für die Sanierung zu beteiligen. Für die Eigentümer ergibt sich durch die öffentlich finanzierten Sanierungsmaßnahmen in der Regel eine Steigerung des Bodenwertes. Mit dem Ausgleichsbetrag zahlen die Eigentümer nicht den Preis der Gesamtsanierung, sondern gleichen lediglich den ihnen entstandenen Vorteil aus.
Ja. Der Gesetzgeber verpflichtet die Kommunen bei umfassenden Sanierungsverfahren den Wertzuwachs von Grundstücken in Folge städtebaulicher Sanierungen abzuschöpfen. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen liegt nicht im Ermessen der Kommunen. Sie ist im Baugesetzbuch zwingend vorgeschrieben (§ 154 BauGB).
Die so gewonnenen finanziellen Mittel dienen der Städtebauförderung und dürfen nur für diese im laufenden Verfahren wiederverwendet werden.
Die Erhebung der Ausgleichsbeträge ist zudem Voraussetzung für die Gesamtabrechnung der Städtebauförderung.
Im Ausgleichsbetrag kommt die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 des Grundgesetzes zum Ausdruck. Im Art. 161 Abs. 2 der Bayerischen Verfassung heißt es zudem „Steigerung des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- und Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen“. Er ist ein anteiliger finanzieller Betrag zu den hohen Kosten der Sanierung, die sonst von der Allgemeinheit zu tragen sind.
Betroffen sind die Eigentümer der Grundstücke, die im Sanierungsbiet liegen.
Entscheidend für die Zahlungspflicht sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses der Gesamtsanierungsmaßnahme. Mit Bekanntgabe der Aufhebung der Sanierungssatzung am 20.02.2015 im Amtsblatt der Stadt Bayreuth war die Sanierung beendet. Zahlungspflichtig sind somit alle Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet zum 20.02.2015.
Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- und Teileigentum sind die jeweiligen Eigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zahlungspflichtig (§ 154 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Ausgleichsbeträge werden nach Abschluss der Sanierung erhoben. Der Abschluss der Sanierung war am 20.02.2015 mit ortsüblicher Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung vom 28.01.2015 im Amtsblatt der Stadt Bayreuth. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen unterliegt einer Festsetzungsverjährung von vier Jahren. Die Festsetzungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Ausgleichsbetragspflicht entstanden ist am 01.01.2016 und endet zum 31.12.2019.
Der Ausgleichsbetrag wird anhand des sanierungsunabhängigen Anfangswertes des unbebauten Bodens und des sanierungsbedingten Endwertes des Grundstücks und Bodenwertes ermittelt. Die Differenz zwischen beiden bildet den Ausgleichsbetrag. Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Wertzuwachs eines Grundstücks im Sanierungsgebiet, der durch die städtebauliche Entwicklung bewirkt wurde.
Die Bemessung des Ausgleichsbetrags erfolgt auf der Grundlage einer exakten Wertermittlung durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Bayreuth und einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Der Stadt oder Gemeinde obliegen die Erhebung und insbesondere auch die Festlegung der Ausgleichsbeträge. Sie kann eine eigene Stelle in ihrer Verwaltung einrichten und die Anfangs- und Endwertbestimmung selbst vornehmen.
Zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages wurden bei der Stadt Bayreuth ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Bayreuth beauftragt.
Die anfallenden Kosten für die Ermittlung von Anfangs- und Endwert durch einen Gutachter können aus den finanziellen Mitteln der Städtebauförderung finanziert werden. Alle weiteren Kosten und Auslagen trägt die Kommune.
Jeder Eigentümer erhält einen Zahlungsbescheid durch die Stadt Bayreuth. Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids zur Zahlung fällig.
Ja. Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet können unter bestimmen Voraussetzungen die Ausgleichsbeträge steuerlich geltend machen. Genaue Auskunft hierzu erteilt Ihnen ein Steuerberater. Die Stadt Bayreuth, Amt für Städtebauförderung, stellt auf Antrag eine entsprechende Steuerbescheinigung aus.