Stadt Bayreuth

Informationen zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen

im ehemaligen Sanierungsgebiet „A-1 – Mistelbach – Am Sendelbach – Untere Maximilianstraße – Erlanger Straße – Austraße – Wittelsbacherring“

Die Stadt Bayreuth hat im Jahr 1977 das Sanierungsgebiet „A-1 – Mistelbach – Am Sendelbach – Untere Maximilianstraße – Erlanger Straße – Austraße“ förmlich festgelegt und 1978 um die Zone 5 „Wittelsbacherring“ erweitert. Die Sanierungsmaßnahme ist mittlerweile abgeschlossen und die Stadt Bayreuth bereitet derzeit die Gesamtabrechnung mit den Fördermittelgebern vor. Das Sanierungsgebiet wurde im förmlich festgelegten Verfahren geführt, so dass gemäß §§ 152, 154 Baugesetzbuch (BauGB) von den betroffenen Grundstückseigentümern Ausgleichsbeträge zu erheben sind.

Der Bund unterstützt die Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen mit Programmen zur Städtebauförderung. Dazu gewährt der Bund den Ländern Finanzhilfen, die durch Mittel der Länder und Kommunen ergänzt werden.

Darstellung des Sanierungsgebiets „A-1 – Mistelbach – Am Sendelbach – Untere Maximilianstraße – Erlanger Straße – Austraße – Wittelsbacherring“
Darstellung des Sanierungsgebiets „A-1 – Mistelbach – Am Sendelbach – Untere Maximilianstraße – Erlanger Straße – Austraße – Wittelsbacherring“ (zum Vergrößern Bild anklicken)

Die wichtigsten Fragen und Antworten (FAQ)

Ein Sanierungsgebiet ist ein fest umrissenes Gebiet, in dem eine Kommune eine „städtebauliche Sanierungsmaßnahme“ durchführt. Dazu beschließt die Stadt oder Gemeinde eine förmliche Sanierungssatzung nach § 142 BauGB.

Eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme wird in einem Sanierungsgebiet durchgeführt, um städtebauliche Missstände oder funktionelle Schwächen zu beheben, wesentlich zu verbessern oder umzugestalten. Das ist der Fall, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (§ 136 BauGB).

Die städtebauliche Sanierung verfolgt das Ziel, das überkommene bauliche Erbe zu bewahren, die Wohn- und Arbeitsbedingungen in der gebauten Umwelt zu verbessern und den Strukturwandel der gewerblichen Wirtschaft und ggf. der Landwirtschaft durch städtebauliche Maßnahmen zu begleiten.

Ziele der Städtebauförderung sind:

  • Stärkung von Innenstädten und Ortszentren in ihrer städtebaulichen Funktion, auch unter Berücksichtigung des Wohnungsbaus und des Denkmalschutzes;
  • Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten; Kennzeichen für solche Funktionsverluste ist vor allem ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen, wie z.B. Wohnungsleerstand oder Brachflächen in Innenstädten, insbesondere von Industrie-, Konversions- und Bahnflächen;
  • Maßnahmen der Sozialen Stadt;
  • Wiedernutzung von Flächen, insbesondere der in Innenstädten, unter Berücksichtigung ihrer funktional sinnvollen Zuordnung (Nutzungsmischung).

Bund und Länder messen der Städtebauförderung große wirtschaftliche, soziale und kulturelle Bedeutung bei. Sie sehen in ihr eine wichtige innen- und kommunalpolitische Aufgabe und im Sinne eines Leitprogramms ein zentrales Instrument der nachhaltigen Stadtentwicklung.

Hauptziel der Städtebauförderung ist es, die Städte und Gemeinden nachhaltig als Wirtschafts- und Wohnstandorte zu stärken und entgegenstehende Mängel oder Missstände dauerhaft zu beheben.

Beim förmlich festgelegtem Sanierungsverfahren (=sog. umfassendes Verfahren) gemäß §§ 152 ff. BauGB werden durch die Sanierung erhebliche Verbesserungen im Gebiet erreicht. Hier liegt eine besondere, vom allgemeinen Städtebaurecht abweichende, bodenpolitische Konzeption zugrunde. Die sich daraus ergebenden Bodenwertsteigerungen müssen von der Stadt oder Gemeinde nach der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme von den Eigentümern des Sanierungsgebiets als Ausgleichsbeträge erhoben werden.

Das vereinfachte Sanierungsverfahren ist nachrangig und darf gem. § 142 Abs. 4 BauGB nur durchgeführt werden, wenn die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften für das förmliche Sanierungsverfahren (§§ 152 ff. BauGB) nicht erforderlich sind (d. h. wenn keine oder nur sehr geringe Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind) und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Hier müssen dann bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen von den Kommunen Erschließungsbeiträge gemäß §§ 127 ff. BauGB von den Anliegern der Erschließungsanlage erhoben werden. Ausgleichsbeträge werden dagegen nicht erhoben.

Ein Sanierungsgebiet wird nur festgelegt, wenn städtebauliche Missstände vorliegen.

In dem festgelegten Bereich „A-1 – Mistelbach – Am Sendelbach – Untere Maximilianstraße – Erlanger Straße – Austraße – Wittelsbacherring“ bestanden konkrete Missstände.

Hier werden einige Beispiele aus dem „Wertgutachten zur Ermittlung der zonalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung“ vom 24.02.2019 aufgezählt:

Allgemein:

  • deutliche Beeinträchtigung der Luftqualität (Gestank) durch den angrenzenden ehemaligen Schlachthof
  • starke Überalterung der Bausubstanz
  • unzureichende Stellplätze

Durchführungszone 1:  „Mistelbach“

  • städtebauliche und strukturelle Barrierewirkung des Mistelbachtals mit mangelhafter Durchgängigkeit für Fußgänger und Radfahrer aus den westlichen Wohngebieten in die Altstadt
  • Mistelbachbett naturfern in einer Betonschale
  • ausschließlich unbewohnte Grundstücke vorhanden
  • soziale Bindungen werden nicht berührt

Durchführungszone 2: „Am Sendelbach“

  • schlechte Bausubstanz bei 63 % aller Gebäude (Mängel + schwere Mängel)
  • schlechte Belichtung, Belüftung, Besonnung bei 70 % aller bewohnten/bewirtschafteten Gebäude
  • Gemengelage ähnlich wie Gewerbegebiet
  • erhebliche Lärmbelastung durch eine Schreinerei
  • Geruchsbelästigung und Belästigung durch Fliegen durch Schlachthof
  • wirtschaftliche Nutzung ist bei 14 Anwesen 1x „schlecht“, 4 x „mittelmäßig“, 9 x „gut“
  • Bewirtschaftungszustand ist 1 x „schlecht“, 10 x „mittelmäßig“, 3x „gut“
  • aus wirtschaftlichen Gründen wären die Erneuerung bzw. Modernisierung von 11 Anwesen notwendig gewesen
  • bei 12 von 14 Anwesen waren die rückwärtigen Gebäude nicht erhaltenswert (wegen schlechter Bausubstanz, unwirtschaftlicher Gebäudeanordnungen, unwirtschaftlicher Grundrisse, mangelhafter Erschließung der rückwärtigen Flächen und teilweise nicht mehr nutzbar bzw. nicht mehr vermietbar)
  • Verkehrslärmbelastung an der Kulmbacher Straße auf straßenseitige Wohnräume
  • unzureichende Erschließung der rückwärtigen Flurstücke bei 12 von 14 Anwesen (wirtschaftliche Einheit) und 1 von 3 Einzelgrundstücken

Durchführungszone 3: „Erlanger Straße / Austraße“

  • schlechte Bausubstanz bei 74 % aller Gebäude (Mängel + schwere Mängel)
  • schlechte Belichtung, Belüftung, Besonnung bei 82 % aller bewohnten/bewirtschafteten Gebäude
  • Gemengelage ähnlich wie Allgemeines Wohngebiet
  • störender Schlossereibetrieb (Restabsiedelung geplant)
  • wirtschaftliche Nutzung ist bei 21 Anwesen 1 x „schlecht“, 4 x „mittelmäßig“, 16 x „gut“
  • Bewirtschaftungszustand ist 4 x „schlecht“, 15 x „mittelmäßig“, 2 x „gut“
  • aus wirtschaftlichen Gründen wären die Erneuerung bzw. Modernisierung von 19 Anwesen notwendig gewesen, von denen außer 2 Anwesen bereits alle abgesiedelt sind
  • Verkehrslärmbelastung an der Kulmbacher Straße und der Erlanger Straße auf straßenseitige Wohnräume
  • unzureichende Erschließung der rückwärtigen Flurstücke bei 15 von 21 Anwesen
  • im Kern des Bauquartiers nicht ausreichende Grün- und Stellplatzflächen für die Beschäftigten

Durchführungszone 4: „Untere Maximilianstraße“

  • ausreichende Zugänglichkeit
  • alle Anwesen sind gut erschlossen; im Hinblick auf die Errichtung des Fußgängerbereiches wären nur 2 Anwesen dann nicht von rückwärts erschlossen
  • keine Erschütterungen durch bereits erfolgte Erneuerung Straßenbelag in Unterer Maximilianstraße
  • (Rest)einwirkungen von Lärm durch Straßenverkehr

Durchführungszone 5: „Wittelsbacherring“

  • unzureichende Stellplatzanzahl
  • schlechte Bausubstanz bei 94 % aller Gebäude (Mängel + schwere Mängel)
  • schlechte Belichtung, Belüftung, Besonnung bei 59 % aller Gebäude; 33 % unzureichend
  • Gemengelage
  • ungünstige, geringe Arbeitsplatzdichte
  • hoher Überbauungsgrad
  • wirtschaftliche Nutzung ist bei 23 Anwesen 2 x „schlecht“, 8 x „mittelmäßig“, 13 x „gut“
  • Bewirtschaftungszustand ist 18 x „schlecht“, 4 x „mittelmäßig“, 1 x „gut“
  • aus wirtschaftlichen Gründen wären die Erneuerung bzw. Modernisierung von 2 Anwesen notwendig gewesen; davon ist 1 Anwesen wegen der neuen Erschließungsstraße zum Abbruch vorgesehen. 21 weitere Anwesen sind bereits wegen des Straßenneubaus abgebrochen worden
  • von 19 Anwesen und 4 Einzelgrundstücken sind 16 Anwesen und 4 Grundstücke unzureichend erschlossen

Die Stadt Bayreuth hat noch weitere Sanierungsgebiete im vereinfachten Sanierungsverfahren. Diese können Sie hier einsehen.

Die Festlegung eines Sanierungsgebiets erfolgt als Satzung, die ortsüblich im Amtsblatt bekannt gemacht wird. Nach § 143 Abs. 2 BauGB ist anschließend ein Sanierungsvermerk im Grundbuch einzutragen, der auf die Lage des Grundstücks in einem Sanierungsgebiet hinweist.

Am 27.05.1977 wurde die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „A-1“ ortsüblich im Amtsblatt bekannt gemacht. Am 30.11.1977 beantragte die Stadt Bayreuth die Eintragung der Sanierungsvermerke in den Grundbüchern beim Amtsgericht Bayreuth/ Grundbuchamt für die Durchführungszonen 1 bis 4.

Die Satzung über die Erweiterung des Sanierungsgebiets „A-1“ um die Durchführungszone 5 wurde am 24.11.1978 ortsüblich bekannt gemacht. Hier  beantragte die Stadt Bayreuth am 07.12.1978 die Eintragung der Sanierungsvermerke in den Grundbüchern beim Amtsgericht Bayreuth/ Grundbuchamt für die Durchführungszone 5.

Am 24.02.2015 beantragte die Stadt Bayreuth beim Amtsgericht Bayreuth/ Grundbuchamt diese Sanierungsvermerke in den Grundbüchern zu löschen.

Bereits im Vorfeld wird die Öffentlichkeit über die Sanierungsgebietsgrenzen informiert. Vor Verbescheidung erfolgen hierzu Anhörungen der betroffenen Eigentümer. Hier wird den Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben.

Ein Ausgleichsbetrag ist die Abschöpfung des Wertzuwachses von Grundstücken in Folge städtebaulicher Sanierungen. Er entspricht der Differenz zwischen dem Anfangs- und dem Endwert bei Abschluss der Sanierung, wobei sanierungsunbeeinflusste Wertsteigerungen außer Acht gelassen werden.

Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierung dienen dem Zweck, neben Bund, Land und Kommune auch die Grundstückseigentümer an den Aufwendungen für die Sanierung zu beteiligen. Für die Eigentümer ergibt sich durch die öffentlich finanzierten Sanierungsmaßnahmen in der Regel eine Steigerung des Bodenwertes. Mit dem Ausgleichsbetrag zahlen die Eigentümer nicht den Preis der Gesamtsanierung, sondern gleichen lediglich den ihnen entstandenen Vorteil aus.

Schema zur sanierungsbedingten Wertermittlung
Schema zur sanierungsbedingten Wertermittlung

Ja. Der Gesetzgeber verpflichtet die Kommunen bei umfassenden Sanierungsverfahren den Wertzuwachs von Grundstücken in Folge städtebaulicher Sanierungen abzuschöpfen. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen liegt nicht im Ermessen der Kommunen. Sie ist im Baugesetzbuch zwingend vorgeschrieben (§ 154 BauGB).

Die so gewonnenen finanziellen Mittel dienen der Städtebauförderung und dürfen nur für diese im laufenden Verfahren wiederverwendet werden.

Die Erhebung der Ausgleichsbeträge ist zudem Voraussetzung für die Gesamtabrechnung der Städtebauförderung.

Im Ausgleichsbetrag kommt die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 des Grundgesetzes zum Ausdruck. Im Art. 161 Abs. 2 der Bayerischen Verfassung heißt es zudem „Steigerung des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- und Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen“. Er ist ein anteiliger finanzieller Betrag zu den hohen Kosten der Sanierung, die sonst von der Allgemeinheit zu tragen sind.

Betroffen sind die Eigentümer der Grundstücke, die im Sanierungsbiet liegen.

Entscheidend für die Zahlungspflicht sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses der Gesamtsanierungsmaßnahme. Mit Bekanntgabe der Aufhebung der Sanierungssatzung am 20.02.2015 im Amtsblatt der Stadt Bayreuth war die Sanierung beendet. Zahlungspflichtig sind somit alle Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet zum 20.02.2015.

Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- und Teileigentum sind die jeweiligen Eigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zahlungspflichtig (§ 154 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Ausgleichsbeträge werden nach Abschluss der Sanierung erhoben. Der Abschluss der Sanierung war am 20.02.2015 mit ortsüblicher Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung vom 28.01.2015 im Amtsblatt der Stadt Bayreuth. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen unterliegt einer Festsetzungsverjährung von vier Jahren. Die Festsetzungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Ausgleichsbetragspflicht entstanden ist am 01.01.2016 und endet zum 31.12.2019.

Der Ausgleichsbetrag wird anhand des sanierungsunabhängigen Anfangswertes des unbebauten Bodens und des sanierungsbedingten Endwertes des Grundstücks und Bodenwertes ermittelt. Die Differenz zwischen beiden bildet den Ausgleichsbetrag. Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Wertzuwachs eines Grundstücks im Sanierungsgebiet, der durch die städtebauliche Entwicklung bewirkt wurde.

Die Bemessung des Ausgleichsbetrags erfolgt auf der Grundlage einer exakten Wertermittlung durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Bayreuth und einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Schema zur sanierungsbedingten Wertermittlung
Schema zur sanierungsbedingten Wertermittlung

Der Stadt oder Gemeinde obliegen die Erhebung und insbesondere auch die Festlegung der Ausgleichsbeträge. Sie kann eine eigene Stelle in ihrer Verwaltung einrichten und die Anfangs- und Endwertbestimmung selbst vornehmen.

Zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages wurden bei der Stadt Bayreuth ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Bayreuth beauftragt.

Die anfallenden Kosten für die Ermittlung von Anfangs- und Endwert durch einen Gutachter können aus den finanziellen Mitteln der Städtebauförderung finanziert werden. Alle weiteren Kosten und Auslagen trägt die Kommune.

Jeder Eigentümer erhält einen Zahlungsbescheid durch die Stadt Bayreuth. Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids zur Zahlung fällig.

Ja. Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet können unter bestimmen Voraussetzungen die Ausgleichsbeträge steuerlich geltend machen. Genaue Auskunft hierzu erteilt Ihnen ein Steuerberater. Die Stadt Bayreuth, Amt für Städtebauförderung, stellt auf Antrag eine entsprechende Steuerbescheinigung aus.

Weitere Informationen erhalten Sie beim Amt für Städtebauförderung:

Stadt Bayreuth – Amt für Städtebauförderung
Gerberplatz 1, 95445 Bayreuth

Öffnungszeiten:
Montag bis Freitag: 8 bis 12 Uhr
Mittwoch: 14 bis 18 Uhr
oder nach Vereinbarung

Telefon: 0921 507057-83 (Sekretariat)
Fax: 0921 507057-99
staedtebaufoerderung@stadt.bayreuth.de

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